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企业办公房产,挂在公司与个人名下,纳税有何差异?

2018-11-26 08:01 478

注册会计师、法务会计师,十余年投融资实战经验,专注于研究商业银行信贷政策,为企业提供融资辅导、贷款咨询,累计辅导数百家企业;制作贷款报表、审计报告、可研报告、商业计划书,构建流水和发票等全套融资资料;银行保函,承兑贴现,资产评估,应对税局稽查,税务注销,完善涉税内控、财务外包、外派会计。

在私营企业发展的过程中,时常会面对,企业在购买资产时,到底是挂在公司名下还是挂在个人名下,不同的形式,纳税的差异非常大。

今天就来同大家探讨一下,企业办公房产,挂在“公司“与”个人“名下,纳税有何差异?

业务案例

张老板准备购置一套办公室,价格1000万元(营改增之后),土地使用证面积1000平方米,目前正在考虑,到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买,再租赁给公司使用。如果以租赁给公司的话,租金按40万一年计算。

对现在和未来在纳税上有什么区别?

涉税分析

一、购置环节

1、增值税=1000/(1+10%)*10%=90.91万元

(1)以公司名义购买,可以抵扣税金90.91万元;

(2)以个人名义购买,不可以抵扣税金;

2、契税=1000/(1+10%)*3%=27.27万元

(1)以公司名义购买,需要承担27.27万元;

(2)以个人名义购买,需要承担27.27万元;

二、运营环节

1、公司名下的房产,需要缴纳的税收

(1)房产税=1000/(1+10%)*(1-30%)*1.2%=7.64万元/年

(2)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年

(3)影响企业所得税=1000/(1+10%)/30年*25%=7.58万元

2、个人名下的房产,出租给公司涉税

假设税前租金为:40万元

(1)应纳增值税=40/(1+5%)*5%=1.9万元

(2)应纳城市维护建设税=40/(1+5%)*5%*7%=0.13万元

(3)应纳教育费附加=40/(1+5%)*5%*3%=0.06万元

(4)应纳地方教育费附加=40/(1+5%)*5%*2%=0.04万元

(5)应纳房产税=40/(1+5%)*12%=4.57万元

(6)应纳印花税=40/(1+5%)*0.1%=0.04万元

(7)应纳个人所得税=40/(1+5%)*(1-20%)*20%=6.1万元

(8)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年

(9)个人房产出租给企业,对企业税收的影响:

A.增值税影响=40/(1+5%)*5%=1.9万元

B.企业所得税影响=40/(1+5%)*30*25%=285.71万元

三、转让环节

1、公司名下的房产,对外转让取得转让收入1500万元

(1)增值税=1500/(1+10%)*10%=136.36万元

(2)缴纳企业所得税=1500/(1+10%)*25%=340.91万元

2、个人名下的房产,对外转让取得转让收入1500万元

(1)增值税=(1500-1000)/(1+10%)*5%=22.73万元

(2)缴纳个人所得税

=((1500-1000)/(1+10%)-1000/(1+10%)*3%)*20%=85.45万元

四、综合税收

1、公司名下房产承担的税收

=136.36-90.91+340.91-7.58*30+27.27+(7.64+0.6)*30-(7.64+0.6)*30*25%=371.63万元;

2、个人名下房产承担的税收

=22.73+85.45+(1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6)*30+27.27-1.9*30-285.71=195.94万元;

通过对以上的税负分析,我们不难发现,如果房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低(未考虑小税种的影响)。

如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响,以个人的名义购买办公用房税负更低。

房老师融资工作室:专注于企业融资领域的咨询与辅导

【房老师工作室】

【个人简历】

【工作内容】

十年银行融资对接经验,注册会计师、中级职称、法务会计师,兼任多家小微企业融资顾问,办理过抵押贷款、担保贷款、信用贷款、互保联保贷款、保理融资、信托融资、重组并购贷款、供应链融资等各类模式的融资了解银行在授信过程中考察重点、难点并能够熟练应对。

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【老师有话说】

作为会计一定要有广度、有深度、还要有底线和原则,不断的学习,懂规则,要想办法打造自己T字形的知识架构。

我始终认为会计得有个发展方向和领域,仅仅懂得记账报税那是小儿科。如果没有三头六臂,眼观六路耳听八方的本事去做财务总监,就选择一个好的发展方向。我个人认为融资会计是的不错的发展方向,你可以买点书籍看看(如果感兴趣请与我交流),然后去应聘相关岗位,坚持5年一定会发现一个不一样的自己。不要在基础岗位上记个账、报个税、打个杂,浪费青春了,除非你是富二代/官二代。

懂得记账报税那是基本功,初中毕业学3个月照样会,没有任何竞争力。随时都有人可以把你替代,为什么很多人觉得会计工资低,不好找工作,那是因为你没有专长。必须培养自己的专长,还得扩宽自己的知识面。确保自己有广度、有深度,终身学习。

我觉得当会计跟做生意是一样道理,无非出卖的是无形的时间和知识,得学会差异化经营,去学习别人不会的,好工作才会找上门。

会计:毕业N年后,还在满大街找工作,经常被廉价使用,依靠证书支撑门面,那是从业者的悲哀!

等你在某一个领域精通了,就傲慢的工作生活着!

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